Boendeinformation
Renovera din lägenhet
Ibland vill eller behöver man renovera sin lägenhet. För att måla om väggar och tak, tapetsera om, byta köksluckor och skåp och lägga om golvet behövs inget tillstånd. Men ska du flytta en vägg, renovera köket eller badrummet, glasa in balkongen, sätta upp markis etc måste du ha tillstånd från styrelsen. Din ansökan om tillstånd skickar du till förvaltaren. Som bostadsrättshavare är du ansvarig för att följa lagar, myndighetskrav och föreningens stadgar. Inte minst för att minska risken för skador på fastigheten vid renovering. Kontakta föreningens förvaltare för vägledning.
Frågan om renovering av din lägenhet är något som hanteras av din bostadsrättsförening. Inte av samfälligheten. Men de fyra Brf:erna i samfälligheten har valt att besluta om gemensamma regler för renovering och ombyggnad. Därför har vi valt att göra denna information tillgänglig här.
Bilden ovan summerar olika steg i processen kring renovering. Det är viktigt att kontakta förvaltare som hanterar ansökan om tillstånd hos styrelsen, meddelar beslut och besiktigar och är behjälplig med att svara på frågor.
I texten nedan beskrivs allmänt vad som är viktigt att tänka på före, under och efter renoveringen. Längre ner finns med detaljerad information om olika typer och delar av renoveringsarbete (kök, badrum, ventilation etc).
Före renovering
Generellt kan man som bostadsrättshavare renovera det som enligt stadgarna omfattas av bostadsrättshavarens ansvar. Grundläggande regler för renovering hittar du i stadgarna som du hittar längst ner på denna sida. Bostadsrättslagen 7 kap §7 säger att:
”Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar
1. ingrepp i en bärande konstruktion,
2. installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
3. installation eller ändring av anordning för ventilation,
4. installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
5. någon annan väsentlig förändring av lägenheten.”
Ansök om tillstånd hos förvaltare för styrelsens beslut
För att ansöka om tillstånd hos styrelsen behöver du fylla i en blankett som du hittar längst ner på denna sida ”Ansökan om ändring i lägenhet”. Ansökan ska skickas till förvaltaren (Fastighetsägarna Service) i god tid (fyra till sex veckor) före renoveringen är tänkt att påbörjas. Förutom de uppgifter som framgår av blanketten ska ansökan innehålla namn och telefonnummer (direktnummer) till ansvarig byggledare/entreprenör. Om någon entreprenör ännu inte har anlitats kan dessa uppgifter kompletteras i ansökan i efterhand. Se till att du snarast förser förvaltaren med de underlag som efterfrågas så blir hanteringen enklare och beslut kan tas snabbare. Arbetet får inte påbörjas utan styrelsens tillstånd!
Klicka på knappen nedan för ansökningsblankett om ändring i bostadsrättslägenhet.
Gör bygganmälan eller sök bygglov hos kommunen
Utöver de krav som föreningen ställer vid lägenhetsrenovering kan vissa åtgärder kräva bygglov eller bygganmälan. Det är du som renoverande bostadsrättshavare som ansvarar för att bygglov finns eller att bygganmälan har skett när det krävs. Se Stockholms stads webbplats eller kontakta staden för mer information angående bygglovs- eller anmälningspliktiga åtgärder.
Som byggherre ansvarar du för att regler följs.
Som byggherre ansvarar du för att regler följs
Du som bostadsrättsinnehavare är ansvarig (byggherre) för nästan allt som finns och görs i lägenheten. Det innebär att det är ditt ansvar att till exempel kakel sätts upp med ett korrekt gjort våtrumsskikt (fackmässigt).
Samtliga åtgärder som bostadsrättshavaren vidtar i lägenheten ska utföras fackmässigt såsom elektriska arbeten och VVS-arbeten. Det innebär att arbetet ska utföras i enlighet med de krav på kompetens och kvalitet som gäller inom aktuella bransch. För badrum gäller t ex en hel del speciella regler. Läs mer om aktuella branschregler på t ex Säker Vatten AB, AB Svensk Våtrumskontroll och Byggkeramikrådet.
Vid en skada kan försäkringsersättning helt utebli om du inte följt regler eller om arbetet inte gjorts fackmässigt. Kom ihåg att en del åtgärder alltid måste utföras av auktoriserad yrkesperson, till exempel elinstallationer.
Informera grannar
Innan arbetet påbörjas ska grannar i din uppgång samt också de i den närmaste uppgången förvarnas om eventuella störningar. Sätt gärna upp en lapp på anslagstavlan som talar om att du håller på att bygga om i till exempel i köket, och när det beräknas vara klart. Störande arbeten ska ske på normal arbetstid. Inget bråte eller material får läggas i trapphus, ens tillfälligt. Om byggavfall läggs i byggsäckar ska dessa placeras på avsedd plats. Se vidare om byggssäckar nedan.
Under renovering
Se till att minimera störningar för grannar och se till att arbetet utförs på normal arbetstid. Kom ihåg att det är du som byggherre som är ansvarig för att arbetet följer de regelverk som finns, även om det utförs av professionella hantverkare. Fråga förvaltare om vägledning vid behov.
Använd rätt borrmaskin
Våra betongväggar är svåra att forcera utan riktiga verktyg. Hyr en kraftfull slagborrmaskin via förvalttningsexpeditionen vid Panncentralen. Då går det smidigare och ger mindre störning av grannar. Det är tillåtet att borra kl. 08.00 – 19.00 på vardagar och kl. 10.00 – 18.00 på helger.
Byggavfall och byggsäckar Parkering entreprenörer
Tänk på att det inte är tillåtet att slänga byggavfall, kylskåp, frys, spis etc. i miljöhuset i Minneberg, utan allt sådant ska forslas bort till en återvinningscentral eller tas om hand av din byggentrepenör.
Det är bra att använda byggsäckar för byggavfall. Det krävs dock tillstånd för att ha byggsäckar på marken. Du ska söka tillstånd hos polisen och anmäla till styrelsen säcken placeras ut. Läs mer om ansökan om tillstånd på Stockholms stads webbplats. På säckarna ska det tydligt framgå namn på byggherren/lägenhetsinnehavaren inkl lägenhetsnummer och telefonnummer.
Säckarna får inte stå kvar över helgdagar. Den som olovligen ställer ut byggsäckar på offentlig plats kan dömas för brott. Uppställning inom din bostadsrättsförenings närområde på avsedd plats. Kontakta förvaltare för närmare information.
Parkering entreprenörer
Den som renoverar eller bygger om åt lägenhetsinnehavaren ska parkera på gästplatserna. P-tillstånd ges inte till entreprenörer som inte är anlitade av bostadsrättsföreningen eller samfälligheten. Vänligen informera entreprenören om vad som gäller.
Efter renovering
När renoveringsarbetet väl är genomfört är det dags för dig som boende att ta kontakt med förvaltaren för att genomföra en besiktning. När besiktningen är genomförd dokumenterar förvaltaren ärendet och återkoppling sker till styrelsen.
Vid det här laget allt är genomfört drar du som boende säkert en lättnadens suck och kan äntligen njuta av resultatet!
Badrum - renovering
I våtrum (badrum) är du ansvarig för ytskikt och tätskikt, toalettstol, badkar, handfat, kranar etc. Om exempelvis vatten läcker ut mellan kakelplattorna eller genom en fog i våtrumstapeten, får du som bostadsrättshavare stå för kostnaderna. Kanske drabbar det även din grannes lägenhet. Har en droppande kran, anmäl det snarast till HSB Kund- och medlemsservice så hjälper de till att byta packning.
Byte av golvbrunn
Om du ska renovera ditt badrum måste du ha tillstånd från styrelsen. Om du vid renoveringen behöver byta din golvbrunn behöver detta utföras enligt särskild instruktion, då bjälklagret mellan lägenheterna är tunt i fastigheterna i Minneberg det är helt nödvändigt att gå in i underliggande lägenhet för att stämpa upp taket där. Allt arbete som har med rör och vattenledningar att göra ska utföras av en behörig hantverkare. kontakta förvaltare eller styrelsen för vägledning om vad du får göra själv och vad du inte får göra.
Vattenledningar, avstängningkranar och servicelucka
Vattenledningar och de tre vattenavstängningskranarna (lägenhetens huvudkranar) får inte byggas in utan ska vara väl synliga. Vattenavstängningskranarna får inte gömmas, t.ex. bakom en kommod, tvättmaskin etc. Det ska finnas en lätt åtkomlig servicelucka på minst 30x30cm in till rörslitsen där ledningsstammar finns för att göra det möjligt att inspektera ledningarna.
Handdukstork
Den vattenburna handdukstorken är kopplad på VVC-systemet (varmvattencirkulation). Endast handdukstorkar avsedda för VVC-system får anslutas till varmvattensystemet. Alternativt kan en elektriskt uppvärmd handdukstork installeras. I detta fall ska den gamla vattenburna handdukstorken kopplas bort genom att VVS-teknikern gör en så kallad ”by-pass” efter en fastställd beskrivning, som erhålls av förvaltaren. Det åligger dig som bostadsrättshavare att den anlitade VVS-teknikern tar del av denna beskrivning och information.
Kök - renovering
Vid renovering i kök är det viktigt att du inte utsätter föreningen för vattenskador. Likaså är det viktigt att fläkt och ventilationssystem är utformat så att det inte riskerar störningar i fastigheten. Därför är det viktigt att du använder certifierade hantverkare och inte gör egna ingrepp.
Köksfläkt
Du får inte ansluta en motordriven fläkt eller en kolfilterfläkt till ventilationssystemet. Om kolfilterfläkt installeras, ej ansluten till ventilationssystemet, måste grundventilation med forceringsmöjlighet anordnas i köket inkopplad på det befintliga ventilationssystemet.
Om spisen flyttas ska kökskåpan fortfarande vara ansluten till det centrala ventilationssystemet och ha rensluckor för rengöring och inspektion av ventilationskanalerna. Forcering av luftflödet i kökskåpan är till för att föra bort fukt och andra emissioner vid matlagning. Detta för att förhindra fuktskador i lägenheten och luktöverföring till grannarna.
Felaktig installation kan medföra obalans i ventilationssystemet och orsaka matos i andra lägenheter. Om du tänker byta till annan fläkt än den standardmonterade, stäm av först med förvaltaren så att den nya fläkten är godkänd av föreningen.
Hos Fastighetsägarna Service i Panncentralen finns volymkåpor att köpa som är speciellt anpassade till vårt ventilationssystem. Volymkåporna passar alltså till befintlig anslutning till ventilationen i köket. I priset som anges ingår även installation.
Elarbeten i lägenheten
Alla elarbeten i lägenheten, såväl underhåll som nyinstallationer, hör till bostadsrättsinnehavarens ansvarsområde. Även elcentralen för säkringar hör dit. Ska arbete ske där, till exempel byte mot moderna automatsäkringar och jordfelsbrytare, så måste förstås strömmen brytas i huvudcentralen i källaren innan man kan börja med detta.
Bostadsrättshavaren ansvarig
Bostadsrättshavaren är som byggherre ansvarig för att allt elarbete utförs fackmässigt. Det innebär att alla installationer måste utföras av behörig elektriker. Det enda man får göra själv är byte av befintliga eluttag och då endast om man har kunskap om hur det ska ske.
Ventilation och köksfläkt
Uppvärmningen av alla våra fastigheter i hela Minneberg sker till stor del genom återvunnen frånluft. Extra uppmärksamhet mot våra värme- och ventilationssystem behövs därför vid renovering så att flöden anpassas till det som krävs för hela fastigheten.
Hänsyn krävs till vårt värme- och ventilationssystem
Uppvärmningen av våra fastigheter sker till stor del genom återvunnen frånluft. Högst upp i varje fastighet finns en stor fläkt och ett s k frånluftssbatteri. Genom ett slutet system med värmeväxlare och värmepumpar i panncentralen tillgodoses en stor del av energibehovet för varmvatten samt värme till elementen.
För att ha ett bra inomhusklimat så är det viktigt att man inte förändrar ventilationen i lägenheten. Ovanför alla fönster utom de i köket finns en tilluftsventil. Vid stark kyla kan de stängas och man kanske vädrar en kort stund istället. Den mesta av luften evakueras genom spiskåpan i köket. En del även via badrum, eventuell extra toalett samt klädkammare. Det har förekommit att både fönsterventiler och imkanal i köket har byggts igen av mindre kloka entreprenörer.
Inte blockera eller ta bort ventilationsdon
Lägenhetens ventilationsdon får inte tas bort eller blockeras. Om någon del av ventilationen berörs vid ombyggnad ska ventilerna injusteras till de flöden de har projekterats för. För höga flöden medför drag i lägenheten och höga uppvärmningskostnader. För låga flöden innebär att fukt inte förs bort från lägenheten och det medför andra problem. Om man flyttar spisen till en köksö och behöver en kanal fram till befintligt imkanal så krävs en ritning med flödesberäkning och godkännande av styrelsen.
Injusteringsprotokoll ska sändas till förvaltaren efter arbete med någon del av ventilationen dvs plåtrören, frånluftsventilerna i kök, badrum och klädkammare, uteluftsdonen i rummen eller kökskåpan.
Spisskåpa med forceringsdon ska det vara
Endast spisskåpa med möjlighet till forcering av luftflödet är tillåtet (spiskåpa med forceringsdon). Det är inte tillåtet att installera kåpa med motordriven fläkt. Om spisen flyttas ska kökskåpan fortfarande vara ansluten till det centrala ventilationssystemet och ha rensluckor för rengöring och inspektion av ventilationskanalerna. Forcering av luftflödet i kökskåpan är till för att föra bort fukt och andra emissioner vid matlagning. Detta för att förhindra fuktskador i lägenheten och luktöverföring till grannarna.
Man bör gå till en seriös byggmarknad och förklara att man bor i lägenhet med fläkt på vinden och man ska inte prackas på något med kolfilter. Nackdelen med kolfilter är att man måste ha ett fast don (ventil i kökstaket) med fast flöde som påverkar hela husets ventilation. Kolfilter bara vevar runt luften i köket. Spisfläkt med motor i monterad till imkanalen får man absolut inte ha. Fastighetsägarna Service vid Panncentralen erbjuder olika modeller av spiskåpor som är anpassade till lägenheterna i Minneberg och som de installerar till ett fast pris.
Rengör filter regelbundet
Det är viktigt att filtren i köksfläkt och badrum rengörs med jämna mellanrum. Köksfläktens filter rengörs med fördel i diskmaskin. Filtren ovanför fönstren behöver också bytas med jämna mellanrum. Nya filter finns till försäljning på förvaltningsexpeditionen vid Panncentralen.
Balkonginglasning
Inglasning av balkong förutsätter bygglov från kommunen. Brf Sandvik, Svartvik, Tangen och Tranan har tillsammans med gemensamt sökt ett så kallat generellt bygglov. Enligt detta får vissa, men inte alla, balkonger i föreningarna glasas in.
Innan du glasar in, måste du undersöka vad som gäller för just din balkong i fråga om bygglov. Inglasning kräver också tillstånd från styrelsen. Tänk på att i ansökan till styrelsen ange om balkongen inte enbart kommer att bestå av glas utan t.ex. plåt. Det kan vara av betydelse för styrelsens bedömning.
Om nödvändiga tillstånd saknas kan bostadsinnehavaren bli tvungen att riva hela inglasningen. Vid inglasning måste bostadsrättshavaren skriva ett särskilt avtal med föreningen.
Kontakta förvaltaren för mer information.
Radiatorer och golvvärme
En vanlig fråga är om man kan koppla in golvvärme på föreningens radiatorer och handdukstork. Svaret är NEJ.
Vårt vatten cirkulerar i hela huset och är optimerat för att vara energisnålt så det går inte att förändra cirkulationen av vatten mellan lägenheterna.
Golvvärme ska monteras separat och den får inte vara vattenburen. Elkostnaden hamnar på den lägenhet som har golvvärmen.
Handdukstorken blir dessutom varm tack vare att vårt varmvatten cirkulerar genom den, vilket inte alls är samma slags system som radiatorerna. Detta vatten är till skillnad mot radiatorvattnet syresatt, precis som vanligt kallvatten, och medför att ledningar och handdukstorkar som inte är anpassade till detta mycket lätt rostar sönder.